건물의 건축과 관련하여 도급공사에 의해 제3자에게 손해가 발생한 경우, 종래 이러한 손해에 대하여는 도급인에 대한 책임으로, 도급계약상 수급인 또는 수급인의 피용자에 의해 제3자에 대한 손해가 발생하는 경우에 있어 사용자 책임의 성립여부에 대하여 주로 논의가 있어 왔다.

즉, 도급인의 제3자에 대한 불법행위 책임이 논의되었던 것은 주로 이러한 사용자책임으로서의 수급인과의 도급계약상의 지휘ㆍ감독관계에 기초하여 사용관계의 인정여부에 대한 문제로, 건물의 건축을 주문한 도급인으로부터 건물을 양수한 제3자인 건물매수인에 대한 관계에서 건물의 설계 및 시공자인 ‘수급인의 불법행위책임’의 성립여부에 대한 검토는 활발하게 이루어지고 있지 않다.

또한 건물을 양수한 건물매수인은 건물의 도급관계에 있지 않은 것이 일반적이고 도급관계의 급부결과인 목적 건물을 양수한 데에 그치고 있으므로, 직접적으로 수급인과의 계약관계가 인정되고 있지 않는 점에서 제3자인 건물매수인의 손해발생에 대하여 건물매수인 보호의 필요성이 있다.

따라서 건물을 건축한 수급인인 설계ㆍ시공자와의 사이에서 도급계약관계에 기초하고 있지 않은 제3자인 건물매수인에게 발생한 손해에 대한 전보의 필요성에서 수급인의 책임에 대하여 살펴볼 필요가 있다.

본고에서는 도급인의 제3자에 대한 불법행위책임과는 별도로, 이러한 수급인의 건물매수인에 대한 건물의 하자로 인한 손해에 대하여 불법행위책임의 성립 여부에 대하여 살펴보고, 특히 이와 관련하여 최근의 일본 최고재판소의 입장 및 하급심 판결에 나타난 수급인의 불법행위책임의 성립여부에 대한 내용을 검토함으로써 종래 도급인의 제3자에 대한 불법행위책임의 논의에서 벗어나, 건물매수인의 권리보호 측면에서의 수급인의 제3자에 대한 책임에 대하여 논의한다.