≪국문요지≫
최근  각종  통계자료  및  언론을  통하여  접할  수  있듯이  타인의  주택을  주거를
목적으로  사용하는  임대차시장의  구조가  변화하고  있다.  즉  전통적으로  고액의
보증금이 교부되는 ‘채권적 전세’로부터 점차 보증금의 액수가 낮아지고 그 대신
매월  차임이  지급되는  임대차유형,  이른바  ‘보증금  비중이  낮은  월세’가  선호되
는  현상이  최근  들어  더욱  가속화되고  있다.
본고는 이러한 월세유형의 임대차에서 매월 차임을 지급함에도 불구하고 과연
채권적 전세에서 필수적인 현재 보증금 관련규정이 그대로 적용되어야 하는가에
대한  문제제기를 통하여  보증금  규정에  대한  재검토  필요성에 착안하여  작성되었다. 

 이에  대한  연구를  위하여  전형적으로  매월  차임을  주거사용의  대가로  지
급하는 임대차유형을 주된 형태로 하고 또한 원칙적으로 보증금제공이 법적으로
강제되지  않는  독일민법상  보증금에  대한  법규범을  비교법적으로  살펴보았다.
이에  따라  독일  주택임대차에  있어  보증금  관련  규정(독일민법  제551조)의  분
석을  통하여  현재  우리의  주택임대차  구조가  보증금  비중이  낮은  월세유형으로
전환되어가고  있는  현실에  비추어  보증금과  관련한  시사점을  찾아보았다:  첫째,
임대차계약의  불이행에  따른  손해의  담보에  초점을  맞추어  보증금  이외의  다른
유형의 인적 · 물적 담보 역시 제공될 수 있을 것이다. 둘째, 임차인이 월세를 지
급함에도 불구하고 보증금이 필요하다면 그 법적인 한도는 어느 정도가 타당할지
에 대하여 우리의 사정을 고려한 논의가 필요할 것이며, 사견으로는 임대인의 임
대차계약의  해지기간과  연계하여  6개월분의  차임을  기준으로  한  법적  제한이  가
능할 것이라 생각한다. 셋째, 임차인이 새로운 주택으로 입주할 때의 경제적 부담
을 줄이는 관점에서 보증금의 분할지급권의 도입가능성 역시 논의되어야 한다. 넷
째, 제공된 보증금을 임대인이 적극적으로 일정한 금융기관에 예치를 하고 이자를
증식하게 하는 의무 역시 당사자의 이익에 모두 부합할 수 있으므로 우리 법제에
의(특히  주택임대차보호법에의)  도입  및  입법과  관련한  논의가  가능할  것이다.
우리의 임대차 구조가 채권적 전세 중심에서 월세 중심으로 전환되고 그 속도
가 점차 빨라진다고 하더라도 이러한 변화가 주택임대차시장에서 근시일내에 임
대차유형이 월세의 형태로 모두 대체될 것임을 의미하지는 않는다. 채권적 전세
하의  임대차관계를  보호할  필요성은  여전히  지대하다.  그러나  이른바  월세시장
이  거대해지는  상황  역시  우리  주택임대차시장의  현주소임은  부인할  수  없다.
따라서  우리  주택임대차구조를  채권적  전세  또는  보증금  비중이  높은  월세와,
보증금  비중이  낮은  월세로  이원화하여  규율하는  방법을  제안한다.  즉  채권적
전세에 있어서  중점인  보증금반환의  문제의  해결에  있어서는  기존과  같이  계속
주택임대차보호법  관련규정이  중심적인  역할을  하여야  하고,  보증금  비중이  낮
은 월세의 경우에서는 위에서 살펴본 시사점을 기초로 신설된 조문을 통하여 규
율되는  이원적  규제의  체제가  바람직할  것이라  생각한다.  이에  대한  활발한  논
의가  지속적으로  진행되어  입법적  ·  정책적인  보완을  기대한다.