유치권과 점유 - 민사유치권과 상사유치권을 중심으로 -
Lien and Occupancy

이 현 석(Hyun-Seok LEE)*

유치권의 성립여부로서 점유의 정도에 관한 최근 대법원판결을 요약 정리해
보면 다음과 같다.
첫째, 유치권이 요구하는 점유란 물건에 대한 사실상의 지배를 의미하고, 이때
사실상의 지배라 함은 물건에 대한 계속적인 점유를 요하는 것은 아니나 타인이
점유를 침탈하려고 하는 경우 언제든지 방어할 수 있는 정도의 점유를 의미하는
것이다. 그와 같은 정도에 이르지 않는 경우에는 민법에서 요구하는 점유라고
할 수 없고 결국 유치권도 인정될 여지가 없다. 따라서 단순히 유치권 등이 존재
한다는 간판이나 현수막을 달았다고 하여 유치권의 요건인 점유를 하고 있다고
인정되지 않는다.
둘째, 민법상 유치권이 인정되기 위해서는 견련성을 요하는데, 이와 관련해서
건축공사를 하는 공사대금채권을 이유로 건축부지에 대해 유치권을 행사할 수
있는지가 논란이 되어왔다. 사견으로 건물신축을 위해 터파기를 하는 등 토지에
대한 공정도 진행될 수 있어 건물신축을 위한 공사대금채권과 신축부지인 토지
사이에는 적어도 간접적으로는 견련성이 있거나 아니면 건물신축공사 전체도급
금액 중 토지공사와 관련된 일정금액만큼은 견련성이 있는 것으로 볼 여지도 있
어 유치권행사를 긍정하는 것이 맞다고 생각한다.
셋째, 최근 대법원 판결에서 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이

설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는
채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자
에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매
절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수
없다고 한다.
상사유치권의 경우에는 유치목적물과 피담보채권 사이에 견련관계가 완화됨
으로써 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무
한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를
침해할 우려가 있어서 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한하는 것이다.
넷째, 건축도급계약에서 공사수급인이 건물이 아닌 건축부지에 대하여 상사유
치권을 행사하여 자신의 채권을 만족할 수 있는지가 문제된다.
부동산이 상사유치권의 대상이 되는지에 대해 하급심의 의견이 엇갈려왔지만,
대체적으로 소극적인 경향을 보여왔다. 그동안 건물 신축공사에서 독립된 건물
이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행되지 않으면 건물에 대한 채권으로 토지
에 대해 유치권을 행사할 수 없었는데, 최근 대법원 판결로 인해 상사유치권을
행사할 수 있게 되는 등 상거래에서 채권자 보호가 두터워졌다.