주택임대차보호법은 임차인의 보호라는 기본 목적을 달성하고 임차인 보호에 충실을 기하기 위하여 여러 제도들을 보완하는 작업이 이루어졌고(확정일자를 받은 임차인의 경우 우선변제권을 인정, 임대차의 존속을 2년간 보장, 임차권등기명령제도의 도입, 주택임대차위원회의 신설 등), 이러한 보완 작업은 여전히 현재진행형에 있다.

주택임차인의 보호와 관련하여 이른바 채권적 전세의 비중이 높은 우리나라의 경우에 임차인 보호의 핵심은 임대차 존속기간 보장을 통한 주거의 안정과 임대차 종료 후 임차보증금의 안전한 회수에 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이는 그 간의 주택임대차보호법의 개정을 보더라도 자명한 것이라 할 수 있다. 하지만 이러한 법 개정을 통한 노력에도 불구하고 여전히 보호를 받지 못하는 사각지대가 남아있어 한 해에도 많은 사들이 임대차 보증금을 받지 못하고 임차주택에서 쫓겨나는 일이 발생하고 있으며, 임대차 보증금과 관련된 수많은 소송들이 제기되고 있다.

국민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 1981년 주택임대차보호법이 제정된 이래 다양한 형태로 주택임차인의 보호수단이 마련되어 운용이 되고 있다. 하지만 이러한 주택임대차보호법의 제정 자체는 법논리적 접근 보다는 임차인 보호라는 법정책적 접근이라고 판단된다. 이에 따라 임대차보증금 보호제도의 개선도 외국의 입법례나 법논리적 접근 보다는 임차인 보호라는 법정책적 관점에서 임대인과 임차인의 이익이 공평하게 보장될 수 있는 새로운 제도를 도입하는 것이 최선의 방법일 것으로 생각된다.

이에 본 논문에서는 2012년 현재 우리나라의 주택임대차 현황을 분석함으로써 여전히 주택임차인의 보호가 문제되고 있는 점을 인식하고, 외국의 입법례 및 기존 제도의 반성을 통해 주택임차인의 보호라는 주택임대차보호법의 기본 목적을 달성하기 위한, 특히 주택임대차 보증금 보호를 위한 여러 대안을 제시하였다.