농업생산성의 제고와 농지의 합리적 이용을 위한
농지임대차법제의 개선방안*
Reforming the Farmland Lease Act to enhance agricultural
productivity and to efficiently utilize farmland
1) 소 성 규(Sung-Kyu SO)** ･서 창 원(Chang-Won SEO)***

농지임대차란 임대차의 목적물이 농지인 임대차계약을 말한다. 임대차의 목적물이
주택인 주택임대차보호법과 상가가 목적물인 상가건물임대차보호법과는 다르
다. 농지임대차에 관하여는 농지에 관한 헌법상 경자유전의 원칙을 기반으로 하
면서도 민법상 임대차 규정을 근거로 삼고 있다. 현행 농지법은 농지의 임대차
나 사용대차는 법률에서 정하는 일정한 사유 외에는 원칙적으로 허용하지 않고
있다. 최근의 현실은 상당한 규모의 임차농지가 있어 농지임차인 보호의 필요성
이 있음에도 불구하고, 휴경농지가 많고, 농지임대인들이 농지임차인을 찾기 힘
들고, 농업인구가 큰 폭으로 감소하고 있는 현실을 감안할 필요성도 있다. 이러
한 현실에서 헌법상 경자유전의 원칙은 고수될 필요성이 있는지? 만약 경자원칙
의 원칙을 지켜나가야 한다면 현실적 상황과 어떻게 적합한 법리 해석을 하여야
할지에 대한 논의가 필요하다.
이 논문은 헌법에서 규정하고 있는 경자유전의 원칙과 농업생산성의 제고와
농지의 합리적 이용이란 관점에서 접근하여 헌법합치적 법리 해석과 농업생산성
제고와 농지의 합리적 이용을 위한 농지임대차의 법제도적 개선방안을 다음과
같이 제시하였다.

첫째, 현행 헌법상 경자유전의 원칙을 훼손하지 않으면서 농업경영의 다각화･
복합화에 의한 농업구조 개선을 이룩하기 위해 농지임대차제도를 잘 활용하는
지혜가 필요하다.
둘째, 농지임대차계약의 자율성 제고와 농지임차인 보호를 위한 농지법의 개
정이 필요하다. 임차인 보호를 위하여 서면계약의 원칙 위반에 대한 처벌규정을
마련해야 한다. 농지임대차의 존속기간을 최소한 5년 내지 10년으로 연장할 필
요성이 있고 농지의 양도와 관련하여 중장기적으로는 임차인에게 농지를 취득하
는데 우선권을 주는 방안을 법정책적으로 고려해야 한다. 또한, 3개월의 묵시적
갱신 규정만으로 임차인 보호가 곤란하므로 장기간의 임대차 기간의 보장과 임
차료에 대한 상한규정이 마련되어야 하고, 농지를 양수인에게 양도하는 경우에
임대인의 지위승계에 따른 부작용으로부터 임차인을 보호하기 위해 임차인이 임
대차계약을 해지할 수 있도록 입법화가 필요하다.
셋째, 농지은행에 임대 위탁된 농지에 대해서는 선매권을 활용하여 주위 농업인
에게 해당 농지가 취득하도록 해야 할 것이다.
넷째, 농지 관련 세제 개편을 통해 임차인 권리보호에 상응하는 임대인에 대한
취득세, 재산세, 양도소득세 감면 등의 세제혜택을 부여하여 상생할 수 있는 유
인책을 제시해야 한다. 특히, 농지를 8년 이상 장기 임대하는 경우 양도소득세
계산 시 장기보유특별공제를 주택 임대차와 동일하게 70% 정도의 혜택을 부여
하고, 비사업용 토지에서 제외하여 일반세율(6%~42%)에 추가세율(10%)를 가
산하지 않도록 배려해야 할 것이다. 또한, 장기 임차인에게 농지의 선매권을 인
정하여 양도할 경우 추가적인 소득공제 등의 세제적 지원이 필요하다.