우리 민법상 유치권은 물권 특히 담보물권이면서 유치적 효력을 누구에게나 주장할 수 있는 매우 강력한 효력을 지닌 점에서 다른 나라의 유치권과 구별되는 특징이 있다. 유치권의 경우는 점유만으로 그 성립이 가능하게 규정되어 동산유치권의 경우는 점유로써 공시하는 것이 문제가 없지만 부동산유치권의 경우 등기를 통한 공시의 원칙과 조화를 이루지 못한다. 따라서 부동산 유치권의 문제점은 이렇게 강력한 유치권의 성립을 너무 넓게 인정하는데서 비롯되는 것으로, 우선 유치권의 성립 범위를 좁게 인정하는 해석을 통해 문제점의 해결을 시도한다.
유치권이 ‘시간 순서에 앞선 자가 권리에서 앞선다’는 일반적 법원칙의 예외로 정당화되는 근거는 유치권의 피담보채권이 물건과 견련관계가 있다는 것이다. 그런데 현재의 견련관계에 관한 해석만으로는 부동산 유치권이 제3자에게 불측의 손해를 발생시키는 문제를 해결할 수 없다. 그리고 불법점유라는 소극적 요건을 통해서도 부동산 유치권의 문제점을 해결하는데 한계가 있다.
점유와 채권의 관련성을 요구하는 해석을 통해 압류 후 점유취득으로 유치권의 성립요건을 충족한 경우 유치권 성립을 부정할 수 있다. 그러나 우리 민법이 피담보채권이 점유 중 또는 점유와 동시에 발생된 것이어야 한다는 요건을 규정하고 있지 않기 때문에 이러한 해석은 어렵고, 다만 입법론으로는 검토될 필요성이 있다. 한편 유치권의 효력을 제한하는 논의가 활발하게 전개되고 있으나, 우리 민법이 물권변동에 관한 성립요건주의를 취하고 있기 때문에 기본적으로 대내관계와 대외관계를 구별하여 논하는 것은 바람직하지 않다. 특히 우리 민법의 해석상 유치권자는 누구에게나 유치적 효력을 주장할 수 있기 때문에 유치권의 대항력을 부인할 수 없다.
결국 우리 민법이 공시의 원칙을 다소 희생하면서도 보호하고자 하는 유치권자를 민법이 예정한 정도로 제대로 보호하면서도 한편으로는 제3자에게 발생할 수 있는 불측의 손해를 최소화 내지는 방지할 수 있는 해석이 가능한지를 먼저 검토하고 결론적으로 입법론을 제시하였다. 유치권의 효력을 제한하는 논의에 대하여, 유치권자는 누구에게나 유치적 효력을 주장할 수 있다고 해석하는 것이 타당하고, 유치권이 일단 성립되었다면 압류권자나 선행저당권자에게 ‘대항’하지 못한다는 해석은 기본적으로 성립요건주의 하의 우리 민법과 조화롭지 못하다. 결국 유치권의 피담보채권으로 필요비, 유익비의 비용상환청구권 및 물건으로 인한 손해배상청구권을 명시적으로 규정하는 입법이 필요하다. 나아가 공시제도로서 ‘점유’의 불완전성을 해결하기 위한 별도의 공시방법 이용, 유치권에 우선변제효를 명시하고 절차법에서는 소멸주의를 규정, 유치권 신고의 의무화와 허위 유치권자의 처벌강화 등 실체법과 절차법이 조화를 이룰 수 있는 경매절차전반의 개선이 필요하다.
